みよし市の不動産売却はセンチュリー21長谷川,センチュリー21長谷川

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こんにちは。センチュリー２１長谷川の中山です。

現在不動産について絶賛勉強中の中山ですが、一つの地域にこんなにもの規制・法律があるのかと驚かされる日々です。
そんななんか、初めて耳にした「居住誘導区域」についてご説明したいと思います。

居住誘導区域とは・・・人口減少の中にあっても一定のエリアにおいて人口密度を維持することにより、生活サービスやコミュニティが持続的に確保されるべき区域。

ポイントとして、
　・人口減少においても一定のエリアにおいて人口密度を維持すること。
　・生活サービスやコミュニティを持続的に確保すること。
　・居住誘導区域内外にわたる良好な居住環境を確保すること。

つまりは人口密度が低下している都市において、一定のエリア内の人口密度を維持して生活サービス施設の維持を図ろうとしているものです。

これによって、居住誘導区域内外のエリアの居住環境を維持し、都市経営の最適化を図ろうとするものです。

生活サービス施設の維持には人口密度がかぎになってきます。
都市機能の維持には、都市機能ごとに周辺に一定の人口が必要とされています。
例えば、スーパーは１万人が必要とされています。

このように言葉は難しいですが、居住誘導区域とは、生活上一般的に住みやすい、人の集まる立地の良い居住地域を示しているのです。

不動産の売却・購入をお考えの方は、センチュリー２１長谷川までお気軽にご相談下さい。


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　　　　　　センチュリー２１長谷川
　　　　みよし市黒笹いずみ３丁目1-3
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こんにちは。
センチュリー２１長谷川　です。
今回の動画は、相続税の還付についてです。

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こんにちは。

センチュリー２１長谷川の加藤と申します。

本日は、木造住宅の耐用年数と実際に住める年数との違いについてお話致します。

住宅には構造によって、耐用年数が定められています。

一般的に耐用年数というと法的耐用年数をさすのですが、木造住宅では２２年と定められています。ただ、法的耐用年数が２２年だからといって、木造住宅が２２年で住めなくなるわけではありません。

木造住宅の耐用年数には４つの種類がございます。

１． 法的耐用年数

　　これは、減価償却などの計算用です。家を建てたり、不動産を購入したりした場合、
　　建物に関しては、毎年減価償却する必要があります。
　　理由は、課税の公平性を担保するためです。
　　よって住宅の寿命とは、全く関係のない数字なのです。

２． 物理的耐用年数は工学的判断

　　これは、建物の構造材が物理的原因や化学的要素により劣化を伴う耐用年数であり、
　　工学的な判断をベースに決定される年数です。

　　しかし、建物を建てる業者や気候、木材の種類、メンテナンス状況によって、物理的原

　　因や化学的要素も異なるため、一概には言えません。

３． 経済的耐用年数は市場価値が反映

　　経済的耐用年数とは、物理的な面や機能的な面に市場価値を含めた耐用年数です。

　　住宅の市場価値には、立地・間取り・見た目・メンテナンスなどによって変わるため、
　　経済的耐用年数は需要があるかないかで長さが変わります。

４． 期待耐用年数は使用できる年数

　　期待耐用年数とは、通常の維持・管理で使用可能な範囲を表した耐用年数です。
　　期待耐用年数が使われる背景には、中古住宅の需要喚起のためや使用できる目安が分かる
　　ことで、消費者の購買意欲を高めることを狙いとしている数字です。

　　リフォームや修繕を行うことで期待耐用年数は変動します。

　　住宅の評価を正当に近いものにするための考え方です。

　実際の木造住宅の耐用年数は一般に３０年程度とされています。

　その理由は、主に３点ほどあげられます。

　その１．
　築後３０年程度で、家族構成が変わったり、生活環境が変わったりして間取り変更などの
　リフォームを余儀なくされるケースがあり、その際に建替えを選択する。

　
　その２．
　住宅設備の寿命が、およそ３０年程度となるため、バスルームやトイレのリフォームの際に
　建替えを選択する。

　
　その３．
　現在の耐震基準法による耐震診断を受けた際に、築後３０年以上の住宅の場合、
　耐震基準に適合しない場合。

　このように実際には居住できる木造住宅であっても、リフォームや修繕工事を選ばず、
　３０年程度で取り壊されて建替えられるケースがあるために、木造住宅の耐用年数は
　３０年とされているのです。

　ただ、最近の木造住宅は長期優良住宅の認定を受けて１００年を超える耐用年数を期待さ

　れているものも出てきています。木造住宅は、メンテナンスをきちんと行えば、
　長期間住むことができるのです。

　木造住宅を売却する際に一般的な簡易査定（机上査定）を行うと、木造住宅で

　２２年以上の建物は、建物評価額が付かない査定が出てきます。

　なので、実際に売却に関わる不動産業者と建物のアピールポイントを話あった上で販売価

　格を決めることをお勧め致します。

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　センチュリー２１長谷川は地域密着の不動産業者として、地域の情報を日々収集しております。
　不動産の売却・購入をお考えの方は、センチュリー２１長谷川までお気軽にご相談ください。


　　　センチュリー２１長谷川
　　　みよし市黒笹いずみ３丁目1-3
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こんにちは。センチュリー２１長谷川の中山です。

風致地区をご存じですか？

風致地区とは、都市計画で定める地域地区の一つで、都市における良好な自然的景観を維持するため、特に必要とされる地区を指定しています。

例えば、東京の明治神宮、京都の嵐山、この辺りでは、豊田市の矢作台地区、名古屋市の熱田神宮、名古屋城、緑区の大高、守山区の東谷山などなど。
緑豊かで歴史的な建造物の多いエリアは風致地区に指定されているところが多いです。

開発で都市の自然が失われないように、緑のある快適な都市環境を維持するために定められています。

この地区内では建築、造成、色彩の変更など一定の行為が制限されますが、良好な居住環境が維持されています。


さまざまな制限や許可が必要なエリアですが、良い点もあります。

①建築の制限はありますが一般の地区にはない趣と利便性があ
　り、価値が変動しにくい点
②都市計画により、美しく整備されているので、治安が良く子育
　て世代には安心な点
③景観に配慮された低層住宅地のため、自然豊かな街並みがある
　点

など。

長引くコロナ禍で、大きくライフスタイルが変わった方も多いのではないでしょうか？

これからの住まいを自然のそばで過ごしてみるのもいいかもしれませんね。

不動産の売却・購入をお考えの方は、センチュリー２１長谷川までお気軽にご相談ください。

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こんにちは。

センチュリー２１長谷川の加藤と申します。

今回の動画は、遺産分割協議についてです。

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今回の動画は、古い家を高く売るポイントについてです。

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こんにちは。

センチュリー２１長谷川　の加藤と申します。

さて、今回は不動産の種別についてお話致します。

不動産取引においては土地の現況（地形）と地目が重要となります。

土地の現況を現地にて確認することで、建物の崩壊や傾く可能性を予測することができます。

危険を感じる場合、不動産業者はその土地を調べたり、
地質や地盤の専門家に見てもらうなどのアドバイスを致します。

地目は、農地なら農業委員会の許可や届け出が必要になりますし、

宅地と雑種地以外の居住用の土地なら、住宅ローンの融資を申請する場合、

地目を宅地や雑種地に変更するよう求められる場合があります。

地形・地目について代表的なものを下記にてご紹介致します。

※地形（形質）
＜谷底平野＞
周辺を山に囲まれており、小川や水路が多く見られる平坦な地形のことを言います。
この地形は、豪雨や長期間の雨によって洪水災害に見舞われる可能性が高くなります。

＜丘陵・段丘・台地＞
周辺よりも高く盛り上がった地形。よく締まった砂礫・硬粘土からなり、地下水位が深いため水はけも良く住宅に適した地形。
縁辺部はがけ崩れなどを起こすことがある。

＜扇状地＞
山地から平野部への出口で、扇状に広がる平坦な地形。水はけも良く支持力があるため、建築の地盤としては適切だが、
もともと土石流の流出口にあたるので災害には注意が必要。

＜傾斜地・がけ地＞
傾斜およびがけとなっている地形。現在は安定していても、盛土をするとそのバランスから再びすべることがある。
また豪雨などにも注意が必要。

＜埋立地＞
過去に海などであった所を埋めて使えるようにした地形。どのような埋立地でも液状化現象が発生するリスクはある。

＜造成地＞
過去に山や傾斜地などであった所を切り開いて宅地とした地形。凹凸な地盤に土を盛ることを盛土というが、
その盛土でつくられた造成地は、十分に地盤が固まるまで沈下することがあり、建物が傾く可能性がある。

※地目の種別
宅地：建物の敷地及びその維持もしくは効用果たすために必要な土地。
　　　不動産取引の中では最も出てくる地目で、取引上ではあまり問題を生じさせない。

田　：農耕地で用水を利用して耕作する土地。
　　　不動産取引の際には農業委員会に届出もしくは許可が必要となるため
　　　その手続きで２週間ほどをみておく必要がある。

畑　：農耕地で用水を利用しないで耕作する土地。
　　　不動産取引の際には田と同じく手続きに時間がかかる。

山林：耕作の方法によらないで竹木の生育する土地。

原野：耕作の方法によらないで、雑草、かん木類の生育する土地。

雑種地：不動産登記規則や不動産登記事務取扱手続準則では地目は23種類と定められているが、
　　　　うち22種類のどれにも該当しない場合の地目である。

以上、不動産の種目についての紹介でした。

ただ、現状不動産の取引現場では、登記簿謄本に記載されている地目と市などから課税されている地目が違っていたりすることも多く、不動産取引を行う場合に確認や注意が必要となります。

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こんにちは。センチュリー２１長谷川の中山です。

不動産広告を見ると建ぺい率・容積率という単語を見かけると思います。
なんとなく言葉はしってるけど・・・実際どういう意味？と思う方もいるかと思います。
今日は簡単にわかりやすくご説明したいと思います。

建ぺい率とは「土地の中に家を建てられる割合」のこと。「敷地面積に対して、どれくらいの大きさの家を建てるか？」という割合のこと。
例えば、敷地面積100㎡のところに60㎡の家を建てるということは、建ぺい率６０％となります。
このように建ぺい率とは「敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見た時の面積）の割合」のこと。
せっかく建てるのだからできるだけ大きく、限界まで建てたいと思う方もいらっしゃると思います。
しかし、そうはいかないのが現実で。
なぜ制限を設けているのでしょうか？

それは、敷地ぎりぎりまで家が大きいと、風通しが悪くなり火事になったときに隣の家にあっという間に火が移ってしまいます。
景観も悪くなってしまいます。
こうしたことを避けるために、ある程度のスペースを設け、ゆとりある建物を建てることができる「建ぺい率」というかたちで建築基準法で定められています。

つぎに容積率とは、「土地の敷地面積の中に建設できる建物の延べ床面積」のことです。
例えば、100㎡の敷地に一階の床面積60㎡、二階の床面積40㎡の家を建てるとします。
この場合容積率は100％となります。

延べ床面積とは、それぞれの階の床面積の合計のこと。
ただし「玄関」「バルコニー・ベランダ」「ロフト」などは延べ床面積に含まれません。
また、「地下室」「ビルトインガレージ」などは面積を割り引いて換算することになっています。

建ぺい率同様、なぜ容積率を設けなければいけないのでしょうか？
容積率の制限がないと、制限なく高い建物が建てられてしまいます。
階数が高い建物ばかりが建ち、仮にその土地のエリアのインフラ（下水や周辺道路など）が不十分だったとしたら、処理能力が低下し、街としての機能も低下してしまいます。
そうしたリスクを避けるために、容積率を設けて建物の大きさを制限しているわけです。

このように、建ぺい率や容積率は、日当たりや風通しなどの住み心地や周辺環境などの維持のためにさまざまな制限があるのです。

どちらも都市計画法で用途用地ごとに制限が決められており、建設の際には両方の数値を満たす必要があります。


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