みよし市の不動産売却はセンチュリー21長谷川,センチュリー21長谷川

こんにちは。

センチュリー２１長谷川　の加藤です。

本日は、みよし市の街の紹介を致します。

令和３年１０月１日現在

人口：６１，２１７人　　世帯：２４，９８１世帯

男性：３１，４３６人　

女性：２９，７８１人

面積：32.19平方キロメートル（東西　約5キロ　南北　約10キロの最大幅）

と発表されています。

産業は、豊田自動車株式会社の自動車工場など自動車関連産業をはじめとして、

数多くの企業が立地している豊かな自然環境と活気あふれる産業、香り高い文化の調和した街です。

特徴は？

１．カヌーのまち
　　平成６年愛知県で開催された「わかしゃち国体」でカヌーレーシング競技の開催地となりました。
　　それを機に地元三好高校や市内３つの中学校でカヌー部ができるなど、カヌーが盛んになりました。
　　三好池や保田ヶ池では、常設コートを備え、世界大会の舞台になるほどです。

２．アートのまち
　　みよし市の街の中には、たくさんの彫刻があります。
　　平成元年度から平成15年度まで「アートのある暮らし」をテーマにアートタウン三好彫刻フェスタの開催を
　　毎年行って、香り高い文化のまちを目指してきました。
　　2001年度には、取り組みが評価されグッドデザイン賞を受賞したりもしました。
　　その彫刻フェスタの審査で優秀な成績を収めた受賞作品70作品が、市内の公園や街角、
　　学校などの公共施設に設置され、まちのシンボルとして親しまれています。

３．おまつり
　　三好池まつり・三好いいじゃんまつり・三好大提灯まつりと１年に３度のみよし市主催のおまつりや
　　各地域の盆踊りなど人出で賑わう機会もたくさんあります。

　　
　　みよし市は愛知県のほぼ中央、西三河地域の北西部に位置し、豊田市・日進市・刈谷市・愛知郡東郷町に接しています。
　

　　恵まれた立地条件を生かし、名古屋市や豊田市のベッドタウンとして住宅開発が進む一方で、

　　市北部には山林地域、南部には農村地域と豊かな自然が残り、産業・自然・文化など調和のとれた、

　　住環境に恵まれたまちです。

　　また市内には三好丘緑地（みよしがおかりょくち）や三好公園、保田ケ池公園（ぼたがいけこうえん）、

　　境川緑地（さかいがわりょくち）など自然を生かした公園も数多くあります。

　　地形は、比較的大きな２つの川に挟まれ、標高数10メートルほどのなだらかな丘陵地と平野からなります。
　
　　気候は、全国的に見ると、温暖で過ごしやすい気候です。

　　みよし市内の植物は、約730種類とされており、豊かな植物が見られます。

　　みよしの木として、大空に向かって力つよく伸びる「ミカワクロマツ」が選ばれ、

　　発展を続ける象徴として愛されてきました。

　　みよしの花は、毎年6月ごろになると市内を美しく彩る「サツキ」です。

　　みよし市をかけまわる「さんさんバス」も「くろまつくん」（交流路線）　と　「さつきちゃん」（生活路線）

　　という名前で運行しています。

　　その他、文化財・伝統芸能も大切にしていたり、特産品の柿・梨・ブドウも多くの農家で力を入れております。

　　こんな魅力にあふれる街づくりをしているみよし市の土地価格相場はどうでしょうか？

　　次回は、みよし市の不動産状況をチェックしていきたと思います。

　　

　　みよし市の魅力を発信するセンチュリー２１長谷川へのご用命は、

　　TEL 0561-36-5620　FAX 0561-36-5621

　　お気軽にお問合せください。

　　
　　

収益還元法

賃貸中物件の査定方法を解説しています。


　私の賃貸に出している東京のマンションについて
査定する場合は、どの様にするのでしょうか？

　はい。収益不動産の場合、「収益還元法」と言う手法を用いて価格の算出を行っております。

　「収益還元法」について、もっと詳しく聞かせて貰っても良いでしょうか？

　はい。不動産の収益力に基づいて、価格を算出する事になります。

　先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で割る事で、査定金額が

こんにちは。

センチュリー２１長谷川　の加藤です。

本日は、売却する住宅を診断しましょう。についてお話致します。

長年、大切に住み続けた住宅も数十年と時が経過すれば、いずれどこかが劣化します。

そのため、老朽化した中古物件の正しい価値を具体的に算出するためには、

住宅診断（ホームインスペクション）の利用が欠かせません。

ところで、住宅診断（ホームインスペクション）とは？

聞きなれない言葉が出てきましたので、まず、そのご説明を致します。

ホームインスペクションとは、住宅状況調査・検査のことを言います。

一般的に住宅に精通したインスペクター（住宅検査士）・住宅診断士等が、第三者的かつ専門的な立場から、

住宅の劣化状況、不具合の有無を見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。

医療で言えば、「健康診断」に該当します。その状況調査・検査結果により、

より精密な検査や治療（補修やリフォーム）が必要かをご報告することが可能です。

中古住宅の安全性や正当な価値が価格に反映されるようになり、高品質な建物はそれ相応に評価され、

販売されるべきだと考えられています。

それでは、どんなことを実施するのでしょうか？
（１）建物で問題とされる症状の有無を確認する
（２）施工の品質状態を確認する
（３）施工の精度に問題がないか確認する
（４）建物のハード面（構造・内装・外装）を診断する
（５）建物の劣化状態を確認する

不動産業者に住宅診断を依頼すると、以上のことを調査し、

具体的な物件価格などを「中立的な立場」でアドバイスしてもらえます。

なにより、買主さんにとっては、販売価格が妥当な価格なのか、

という客観的な判断材料が増えることになり建物の状況がわかることで安心して購入ができる。

売主さんにとっても、住宅診断を実施し評価を得ることで、築年数や見た目だけでなく、

建物品質で判断してもらえる可能性が高まり、双方のメリットが考えられています。

詳しいことをもっと知りたい方は、

センチュリー２１　住まいるサポート２１をご覧ください。マンガでわかりやすく紹介されております。

詳しく知りたい方は、（こちらをクリック）

お困りごと・お悩み事がございましたら、お気軽にセンチュリー２１長谷川にお問合せください。

よろしくお願い致します。

<お問合せ＞

センチュリー２１長谷川

みよし市黒笹いずみ３－１－３

TEL 0561-36-5620　FAX 0561-36-5621

決済時に必要な物

こんにちは。

センチュリー２１長谷川　の加藤です。

本日のテーマは、不動産を売却する際の査定はどこを見るのか？についてです。

不動産の査定には、大きく分けて「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定（現地査定）」があります。

簡易査定は、大体の場所や築年数・間取りなどに応じて住宅価格の相場があり、その相場から価格が決定されます。

インターネット上で依頼できる一括査定などは、この部類に入ります。

家の売却などを迷っている時や目安を知るのには、こちらが向いています。

ただし、こういった机上査定ですと極端に高い査定を出してくる不動産業者もありますので要注意です。

訪問査定ではどこを見るのでしょうか？

売主さんから仕事の依頼を頂けるかどうかの大切なポイントですので、不動産業者も真剣に価格を出してくるでしょう。

訪問査定では、売主さんと仲介業者立ち会いの元、確認しながら査定します。

住宅は、同じ築年数でも、設備の状態や方角、立地条件等をひとつひとつ比較することで、価格差が出てきます。

こういった細かい条件を価格に反映させることができるのが訪問査定のメリットであり、本格的に売却を考える場合、

必ず実施致します。

ですから、きちんとした査定金額を算出してもらうには数日間の時間を見ておきましょう。

それでは、不動産業者は土地・建物のどこをポイントにして見ているのでしょうか？

建物価格は、新築の価格を査定し、次に経過年数に応じて建物価格を下げていく方法をとります。

耐用年数は、居住用の木造建築は22年、鉄筋コンクリート造なら47年と定められており、耐用年数に近いほど

査定価格は、低くなることが多いです。

土地は周辺土地相場が基本となり、整形地であるかも影響します。

土地・建物のチェックポイントとしては、
（１）敷地の形状と住宅とのバランス：正方形が理想で、使用しやすい長方形であればOKです
（２）室内のインフラ：上下水道の状況やオール電化、ガスなどの状況
（３）住宅の状況：傾きや地盤沈下がないかどうか、外壁にひび割れがないかなど
（４）内装の概要と間取り：壁紙や床材などの概要や間取りの使いやすさなどの確認

以上があげられます。

次に周辺環境をチェック致します。

ポイントとしては、
（１）敷地の境界：隣家との距離や境界線がはっきり確認できるか
（２）越境物の確認：境界からはみ出しているものがないか
（３）道路幅員：接地している道路との距離。２ヶ所以上接地している場合は両方換算します。
（４）近隣の環境：日当たりや電線の有無・高架橋などの日陰になっていないか
（５）騒音やにおい：家の前にゴミ置き場がある、排水路の近くに家がないかなど
（６）治安：郊外で溜まり場になってしまうコンビニは敬遠されるが、
　　　商店風の付き合いがあるコンビニは住宅街で重宝されるなど

以上、目安として挙げさせていただきました。

住宅の状況や周辺環境などは、すぐに変わったりしないので査定額を大きく変動させることはありませんが、

査定価格には、社会情勢や株価・ローンの金利状況など不動産需要の増減で差が出る場合もあります。

売却するタイミングも意外と重要になりますので、ご注意ください。


不動産を売却する際の査定は、

どうか　センチュリー２１長谷川　にご依頼下さい。

親切・丁寧をモットーにご対応致しますので、よろしくお願い致します。

＜お問合せ＞
センチュリー２１長谷川

みよし市黒笹いずみ３－１－３

TEL 0561-36-5620　FAX 0561-36-5621

こんにちは。

センチュリー２１長谷川　の加藤です。

本日は、売却した不動産に利益が出たかどうかをどのように調べたら良いのかをお話致します。

まず、課税対象となる譲渡所得を求めます。

譲渡所得は、例えば3000万円で購入した自宅を4000万円で売却した場合の差額の金額（1000万円）ではなく、

売却代金（4000万円）からその物件を買った時の価格（3000万円）と諸費用、

それに売った時の諸費用を差し引いて算出します。

税法上は、「収入金額から取得費と譲渡費用を控除した金額」とされています。

つまり、不動産を譲渡した場合の譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得＝収入金額（譲渡価格4000万円）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

ここで注意が必要なのは、取得費の金額です。3000万円で購入した自宅なのですが、

取得費とは、売った不動産を買ったときにかかった費用のことですので、

具体的に言うと売った不動産を購入したときの代金や建築代金のほか、購入するときにかかった

仲介手数料や税金、リフォームなどの増改築にかかった費用、一定のローン利子などです。

取得費の扱いは、土地と建物とで異なります。

土地の場合は、買った時の購入代金や手数料などの合計が取得費になりますが、

建物は購入代金や建築代金、手数料などの合計額がそのまま取得費になるわけではありません。

建物は、使用したり、期間が経過することによって価値が減少していくため、

購入代金から価値の減少分（減価償却費相当額）を差し引く必要があるのです。

減価償却費の償却率は、建物の用途や構造で異なりますので調べなければなりません。

そのため、3000万円で購入した自宅がマンションや建売一戸建ての場合、

まず土地の金額と建物の金額に分ける必要があります。

売買契約書に詳細が記入されている場合は、良いのですが、合算して表記されている場合はわかりづらいかと思います。

それぞれの価格を割り出す方法は、以下のとおりです。

（１）住宅価格にかかった消費税から建物価格を逆算する
（２）標準的建築価格により建物価格を計算する
（３）土地と建物の固定資産評価額の比率で按分する
（４）不動産鑑定士の鑑定価格などから求める

このうち（１）の方法が一番わかりやすく、住宅価格が3000万円で消費税（税率8％）が120万円だったとすると

建物価格（税抜き）：120万円÷8％（0.08）＝1500万円

建物価格（税込み）：1500万円＋120万円＝1620万円

土地価格　　　　　：住宅価格3000万円－建物価格（税込み）1620万円＝1380万円

以上のような計算で割り出せます。

この場合、建物価格（1500万円）を減価償却し、土地の価格、その他もろもろの費用を足して取得費を求めます。

取得費を計算するときに、一番わかりずらいのは、建物を減価償却した費用を出さなけばならないことだと思います。

今回の例ですと、建物の経過年数にもよりますが、よっぽどのことがない限り、売却したことで利益が出ることに

なり、所得税が発生し、確定申告で納税することになるでしょう。

ただ、自宅やセカンドハウスの売却であれば、特別控除の対象になるケースも多く、

納税が不必要になる場合もあるかと思います。

このように、売却した不動産に利益が出たかどうかを知ることだけでも結構大変な作業になります。

そんなときは、お気軽にセンチュリー２１長谷川にご連絡ください。

きっとお力になれると思います。よろしくお願い致します。


＜お問合せ＞

センチュリー２１長谷川

みよし市黒笹いずみ３－１－３

TEL 0561-36-5620　FAX 0561-36-5621

取引事例比較法

取引事例比較法について解説しています。


私は東京にマンションを持っているのですが、

こんにちは。

センチュリー２１長谷川　の加藤と申します。

不動産の売却が無事に済むと、売却により利益が出た場合、売却した翌年の申告時期に確定申告が必要となります。

確定申告するの？

会社員の方は、確定申告になじみが無いかと思います。

不動産を売却した時の税金は、給与など他の所得とは、切り離して課税されます。（これを分離課税といいます。）

申告期間は、不動産を売却した翌年の2月１６日から３月１５日で、

売却した時にかかるのは、所得税・復興特別所得税と住民税です。

このうち確定申告が必要なのは、所得税で、住民税は、所得税の申告に基づいて翌年度分に課税されることになるので、

利益が大きいと、翌年度分の住民税も金額が高くなるということになります。

確定申告に必要な添付書類は、次の４種類になります。

１．譲渡所得の内訳書
　　譲渡した不動産の概要や売却金額、支払った費用などを記載した書類。
　　売却後に税務署から売主さんに送られてくるので、記入して確定申告書に添付してください。

２．譲渡時の書類
　　売却したときの売買契約書のコピーや売買代金受領書のコピー、

　　固定資産税精算書のコピー、仲介手数料などの領収書のコピーなど。

３．取得時の資料
　　売却した不動産を取得したときの売買契約書、固定資産税精算書、仲介手数料の領収書などのコピー、
　　増改築時の請負契約書や領収書のコピーなど。

４．売却した土地・建物の全部事項証明書
　　法務局（登記所）で入手できます。「3000万円控除」「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」
　　の申告では原本の提出は不要です。


それでは、自分が売却した不動産に利益が出たかどうかをどのように計算するのでしょうか？

長くなりますので、次回にお話しすることにします。

不動産に関する、お悩みや疑問、何でも構いません。

センチュリー２１長谷川　にご連絡ください。

お話をお伺いいたします。


センチュリー２１長谷川

みよし市黒笹いずみ３－１－３

TEL 0561-36-5620　FAX 0561-36-5621

原価法

原価法の算出方法について解説しています。


広島の実家の一戸建てを売却しようと思うのですが、
査定って、どうやるのでしょうか？