2022年01月の記事一覧｜みよし市の不動産売却はセンチュリー21長谷川｜センチュリー21長谷川

こんにちは。

センチュリー２１長谷川　の加藤と申します。

本日は、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについてお話致します。

契約不適合責任と瑕疵担保責任にはいったいどのような違いがあるのでしょうか？

どちらも売買された不動産に瑕疵（かし）があった場合に、どこまで責任の追及を求めることができるのか？について書かれた契約書の中の条文なのですが、2020年4月1日に施行された改正民法の前の旧民法の伝統的な考え方によると、不動産は取替えのきかない「特定物」であり、隠れた欠陥があっても、売主は現物を買主に引き渡せば債務の履行を果たしたことになり、売主が修補する余地はないと考えていました。ただ、それでは対価を支払う買主にあまりに不公平なため、法律が債務不履行とは別に「瑕疵担保責任」という制度を設けて、買主に損害賠償請求と解除の２つの救済手段のみを与えたと説明されてきました。
しかし、不動産の売買契約を締結した当事者は、それが特定物であっても、当然に欠陥のない物件を想定していたはずであり、「特定物は修補する余地がなく、欠陥のある物を引き渡しても債務の不履行にはならない」という考え方には、現実の当事者の合理的意思や社会通念からかけ離れていると強い批判がありました。
そこで、2020年4月1日に施行された改正民法は、不動産のような特定物の引渡しについても、債務者は、単に現物を引き渡せば債務の履行を果たしたとはいえず、「契約の内容に適合した欠陥のない物を引き渡す債務を応負う」という理解を前提に売主の責任をすべて契約上の責任（債務不履行責任）に改めました。
これにより、売買契約において、買主に引き渡された目的物が「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの」であるとき、買主は、売主に対し、契約に基づく本来の債務内容として、修補等の追完請求（改正民法562条）や、これに代わる代金減額請求（改正民法563条）が可能となりました。また、契約内容に適合しない物を引き渡しても債務の履行を果たしたことにはならないため、買主は、債務不履行の一般原則どおりに、損害賠償請求（改正民法415条）や解除（改正民法541条、542条）を求めることができるとされました。（改正民法564条）

従来の民法で物件に隠れた瑕疵（かし）があれば、買主は売主に責任追及ができることが、損害賠償請求と契約の解除の２種類だったものが、瑕疵担保責任であり、民法改正後の種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあれば買主は売主に契約不適合責任を追及でき、その内容は、追完（修補）請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約の解除と４種類に増えたものが、契約不適合責任という言葉で表現されるようになりました。

以上、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについてでした。
法律の難しい言葉や意味は、なかなか理解が難しいと思います。
そんな時は、お気軽にセンチュリー２１長谷川にご連絡ください。

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こんにちは。

センチュリー２１長谷川の加藤と申します。

本日は、木造住宅の耐用年数と実際に住める年数との違いについてお話致します。

住宅には構造によって、耐用年数が定められています。

一般的に耐用年数というと法的耐用年数をさすのですが、木造住宅では２２年と定められています。ただ、法的耐用年数が２２年だからといって、木造住宅が２２年で住めなくなるわけではありません。

木造住宅の耐用年数には４つの種類がございます。

１． 法的耐用年数

　　これは、減価償却などの計算用です。家を建てたり、不動産を購入したりした場合、
　　建物に関しては、毎年減価償却する必要があります。
　　理由は、課税の公平性を担保するためです。
　　よって住宅の寿命とは、全く関係のない数字なのです。

２． 物理的耐用年数は工学的判断

　　これは、建物の構造材が物理的原因や化学的要素により劣化を伴う耐用年数であり、
　　工学的な判断をベースに決定される年数です。

　　しかし、建物を建てる業者や気候、木材の種類、メンテナンス状況によって、物理的原

　　因や化学的要素も異なるため、一概には言えません。

３． 経済的耐用年数は市場価値が反映

　　経済的耐用年数とは、物理的な面や機能的な面に市場価値を含めた耐用年数です。

　　住宅の市場価値には、立地・間取り・見た目・メンテナンスなどによって変わるため、
　　経済的耐用年数は需要があるかないかで長さが変わります。

４． 期待耐用年数は使用できる年数

　　期待耐用年数とは、通常の維持・管理で使用可能な範囲を表した耐用年数です。
　　期待耐用年数が使われる背景には、中古住宅の需要喚起のためや使用できる目安が分かる
　　ことで、消費者の購買意欲を高めることを狙いとしている数字です。

　　リフォームや修繕を行うことで期待耐用年数は変動します。

　　住宅の評価を正当に近いものにするための考え方です。

　実際の木造住宅の耐用年数は一般に３０年程度とされています。

　その理由は、主に３点ほどあげられます。

　その１．
　築後３０年程度で、家族構成が変わったり、生活環境が変わったりして間取り変更などの
　リフォームを余儀なくされるケースがあり、その際に建替えを選択する。

　
　その２．
　住宅設備の寿命が、およそ３０年程度となるため、バスルームやトイレのリフォームの際に
　建替えを選択する。

　
　その３．
　現在の耐震基準法による耐震診断を受けた際に、築後３０年以上の住宅の場合、
　耐震基準に適合しない場合。

　このように実際には居住できる木造住宅であっても、リフォームや修繕工事を選ばず、
　３０年程度で取り壊されて建替えられるケースがあるために、木造住宅の耐用年数は
　３０年とされているのです。

　ただ、最近の木造住宅は長期優良住宅の認定を受けて１００年を超える耐用年数を期待さ

　れているものも出てきています。木造住宅は、メンテナンスをきちんと行えば、
　長期間住むことができるのです。

　木造住宅を売却する際に一般的な簡易査定（机上査定）を行うと、木造住宅で

　２２年以上の建物は、建物評価額が付かない査定が出てきます。

　なので、実際に売却に関わる不動産業者と建物のアピールポイントを話あった上で販売価

　格を決めることをお勧め致します。

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こんにちは。センチュリー２１長谷川の中山です。

風致地区をご存じですか？

風致地区とは、都市計画で定める地域地区の一つで、都市における良好な自然的景観を維持するため、特に必要とされる地区を指定しています。

例えば、東京の明治神宮、京都の嵐山、この辺りでは、豊田市の矢作台地区、名古屋市の熱田神宮、名古屋城、緑区の大高、守山区の東谷山などなど。
緑豊かで歴史的な建造物の多いエリアは風致地区に指定されているところが多いです。

開発で都市の自然が失われないように、緑のある快適な都市環境を維持するために定められています。

この地区内では建築、造成、色彩の変更など一定の行為が制限されますが、良好な居住環境が維持されています。


さまざまな制限や許可が必要なエリアですが、良い点もあります。

①建築の制限はありますが一般の地区にはない趣と利便性があ
　り、価値が変動しにくい点
②都市計画により、美しく整備されているので、治安が良く子育
　て世代には安心な点
③景観に配慮された低層住宅地のため、自然豊かな街並みがある
　点

など。

長引くコロナ禍で、大きくライフスタイルが変わった方も多いのではないでしょうか？

これからの住まいを自然のそばで過ごしてみるのもいいかもしれませんね。

不動産の売却・購入をお考えの方は、センチュリー２１長谷川までお気軽にご相談ください。

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こんにちは。

センチュリー２１長谷川の加藤と申します。

今回の動画は、遺産分割協議についてです。

相続について詳しく知りたい方は、こちらを　クリック　してください。

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信頼・安全を第一にご希望に沿ったご売却ができるよう
精一杯サポートさせていただきます。


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こんにちは。

今回の動画は、古い家を高く売るポイントについてです。

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こんにちは。センチュリー２１長谷川の中山です。

不動産広告を見ると建ぺい率・容積率という単語を見かけると思います。
なんとなく言葉はしってるけど・・・実際どういう意味？と思う方もいるかと思います。
今日は簡単にわかりやすくご説明したいと思います。

建ぺい率とは「土地の中に家を建てられる割合」のこと。「敷地面積に対して、どれくらいの大きさの家を建てるか？」という割合のこと。
例えば、敷地面積100㎡のところに60㎡の家を建てるということは、建ぺい率６０％となります。
このように建ぺい率とは「敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見た時の面積）の割合」のこと。
せっかく建てるのだからできるだけ大きく、限界まで建てたいと思う方もいらっしゃると思います。
しかし、そうはいかないのが現実で。
なぜ制限を設けているのでしょうか？

それは、敷地ぎりぎりまで家が大きいと、風通しが悪くなり火事になったときに隣の家にあっという間に火が移ってしまいます。
景観も悪くなってしまいます。
こうしたことを避けるために、ある程度のスペースを設け、ゆとりある建物を建てることができる「建ぺい率」というかたちで建築基準法で定められています。

つぎに容積率とは、「土地の敷地面積の中に建設できる建物の延べ床面積」のことです。
例えば、100㎡の敷地に一階の床面積60㎡、二階の床面積40㎡の家を建てるとします。
この場合容積率は100％となります。

延べ床面積とは、それぞれの階の床面積の合計のこと。
ただし「玄関」「バルコニー・ベランダ」「ロフト」などは延べ床面積に含まれません。
また、「地下室」「ビルトインガレージ」などは面積を割り引いて換算することになっています。

建ぺい率同様、なぜ容積率を設けなければいけないのでしょうか？
容積率の制限がないと、制限なく高い建物が建てられてしまいます。
階数が高い建物ばかりが建ち、仮にその土地のエリアのインフラ（下水や周辺道路など）が不十分だったとしたら、処理能力が低下し、街としての機能も低下してしまいます。
そうしたリスクを避けるために、容積率を設けて建物の大きさを制限しているわけです。

このように、建ぺい率や容積率は、日当たりや風通しなどの住み心地や周辺環境などの維持のためにさまざまな制限があるのです。

どちらも都市計画法で用途用地ごとに制限が決められており、建設の際には両方の数値を満たす必要があります。


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こんにちは。
今回の動画は、リースバックについてです。

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こんにちは。
今回の動画は、法定相続分についてです。

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