カテゴリ：みよし市の不動産売却 / 投稿日付：2022/02/22 18:45
こんにちは。
センチュリー２１長谷川 の加藤と申します。
本日は、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについてお話致します。
契約不適合責任と瑕疵担保責任にはいったいどのような違いがあるのでしょうか？
どちらも売買された不動産に瑕疵（かし）があった場合に、どこまで責任の追及を求めることができるのか？について書かれた契約書の中の条文なのですが、2020年4月1日に施行された改正民法の前の旧民法の伝統的な考え方によると、不動産は取替えのきかない「特定物」であり、隠れた欠陥があっても、売主は現物を買主に引き渡せば債務の履行を果たしたことになり、売主が修補する余地はないと考えていました。ただ、それでは対価を支払う買主にあまりに不公平なため、法律が債務不履行とは別に「瑕疵担保責任」という制度を設けて、買主に損害賠償請求と解除の２つの救済手段のみを与えたと説明されてきました。
しかし、不動産の売買契約を締結した当事者は、それが特定物であっても、当然に欠陥のない物件を想定していたはずであり、「特定物は修補する余地がなく、欠陥のある物を引き渡しても債務の不履行にはならない」という考え方には、現実の当事者の合理的意思や社会通念からかけ離れていると強い批判がありました。
そこで、2020年4月1日に施行された改正民法は、不動産のような特定物の引渡しについても、債務者は、単に現物を引き渡せば債務の履行を果たしたとはいえず、「契約の内容に適合した欠陥のない物を引き渡す債務を応負う」という理解を前提に売主の責任をすべて契約上の責任（債務不履行責任）に改めました。
これにより、売買契約において、買主に引き渡された目的物が「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの」であるとき、買主は、売主に対し、契約に基づく本来の債務内容として、修補等の追完請求（改正民法562条）や、これに代わる代金減額請求（改正民法563条）が可能となりました。また、契約内容に適合しない物を引き渡しても債務の履行を果たしたことにはならないため、買主は、債務不履行の一般原則どおりに、損害賠償請求（改正民法415条）や解除（改正民法541条、542条）を求めることができるとされました。（改正民法564条）
従来の民法で物件に隠れた瑕疵（かし）があれば、買主は売主に責任追及ができることが、損害賠償請求と契約の解除の２種類だったものが、瑕疵担保責任であり、民法改正後の種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあれば買主は売主に契約不適合責任を追及でき、その内容は、追完（修補）請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約の解除と４種類に増えたものが、契約不適合責任という言葉で表現されるようになりました。
以上、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについてでした。
法律の難しい言葉や意味は、なかなか理解が難しいと思います。
そんな時は、お気軽にセンチュリー２１長谷川にご連絡ください。
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