カテゴリ：みよし市の不動産売却 / 投稿日付：2021/10/21 18:12
こんにちは。
センチュリー２１長谷川 の加藤です。
本日は、売却した不動産に利益が出たかどうかをどのように調べたら良いのかをお話致します。
まず、課税対象となる譲渡所得を求めます。
譲渡所得は、例えば3000万円で購入した自宅を4000万円で売却した場合の差額の金額（1000万円）ではなく、
売却代金（4000万円）からその物件を買った時の価格（3000万円）と諸費用、
それに売った時の諸費用を差し引いて算出します。
税法上は、「収入金額から取得費と譲渡費用を控除した金額」とされています。
つまり、不動産を譲渡した場合の譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝収入金額（譲渡価格4000万円）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
ここで注意が必要なのは、取得費の金額です。3000万円で購入した自宅なのですが、
取得費とは、売った不動産を買ったときにかかった費用のことですので、
具体的に言うと売った不動産を購入したときの代金や建築代金のほか、購入するときにかかった
仲介手数料や税金、リフォームなどの増改築にかかった費用、一定のローン利子などです。
取得費の扱いは、土地と建物とで異なります。
土地の場合は、買った時の購入代金や手数料などの合計が取得費になりますが、
建物は購入代金や建築代金、手数料などの合計額がそのまま取得費になるわけではありません。
建物は、使用したり、期間が経過することによって価値が減少していくため、
購入代金から価値の減少分（減価償却費相当額）を差し引く必要があるのです。
減価償却費の償却率は、建物の用途や構造で異なりますので調べなければなりません。
そのため、3000万円で購入した自宅がマンションや建売一戸建ての場合、
まず土地の金額と建物の金額に分ける必要があります。
売買契約書に詳細が記入されている場合は、良いのですが、合算して表記されている場合はわかりづらいかと思います。
それぞれの価格を割り出す方法は、以下のとおりです。
（１）住宅価格にかかった消費税から建物価格を逆算する
（２）標準的建築価格により建物価格を計算する
（３）土地と建物の固定資産評価額の比率で按分する
（４）不動産鑑定士の鑑定価格などから求める
このうち（１）の方法が一番わかりやすく、住宅価格が3000万円で消費税（税率8％）が120万円だったとすると
建物価格（税抜き）：120万円÷8％（0.08）＝1500万円
建物価格（税込み）：1500万円＋120万円＝1620万円
土地価格 ：住宅価格3000万円－建物価格（税込み）1620万円＝1380万円
以上のような計算で割り出せます。
この場合、建物価格（1500万円）を減価償却し、土地の価格、その他もろもろの費用を足して取得費を求めます。
取得費を計算するときに、一番わかりずらいのは、建物を減価償却した費用を出さなけばならないことだと思います。
今回の例ですと、建物の経過年数にもよりますが、よっぽどのことがない限り、売却したことで利益が出ることに
なり、所得税が発生し、確定申告で納税することになるでしょう。
ただ、自宅やセカンドハウスの売却であれば、特別控除の対象になるケースも多く、
納税が不必要になる場合もあるかと思います。
このように、売却した不動産に利益が出たかどうかを知ることだけでも結構大変な作業になります。
そんなときは、お気軽にセンチュリー２１長谷川にご連絡ください。
きっとお力になれると思います。よろしくお願い致します。
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